Bouwkavels De Heurne

Hoofdstuk 1 Definities

• De gemeente: de gemeente Aalten.
• Koper: afnemer van de bouwkavel.
• (Particuliere) Bouwkavel: aan koper uit te geven grond, bestemd voor het bouwen van een woning.
• Grond: de over te dragen bouwkavel dat het object vormt van de verkoop.
• Het verkochte: de bouwkavel die blijkens de koopovereenkomst het object van de verkoop vormt.
• Het college: het college van burgemeester en wethouders van Aalten.
• Notariële akte: de voor de eigendomsoverdracht van de bouwkavel vereiste akte van levering.
• Overdracht: juridische eigendomsovergang van de bouwkavel door inschrijving van de notariële akte van levering in de openbare registers.
• Levering: feitelijke ter beschikking stelling van de onroerende zaak.
• Algemene voorkoopvoorwaarden: de hiernavolgende voorwaarden van de gemeente Aalten die bestemd zijn om te gelden bij de verkoop en levering van een particuliere bouwkavel door de gemeente.
• Koopovereenkomst: de overeenkomst tot verkoop waarop deze algemene voorwaarden van toepassing zijn en waarbij de gemeente zich verbindt een onroerende zaak te leveren en koper zich verbindt om daarvoor een prijs in geld te betalen.
• Koopsom: de in de koopovereenkomst vermelde, door koper te betalen tegenprestatie, exclusief BTW.
• Ingebruikneming: het moment waarop koper voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden op uit te voeren of er een afrastering omheen te zetten. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of milieukundig bodemonderzoek valt hier niet onder en kan worden uitgevoerd zonder dat er sprake is van ingebruikneming.
• Woning: een gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden.
• Bouwrijp: de staat waarin de bouwkavel wordt overgedragen. Dit betekent dat de bouwkavel in zodanige toestand wordt gebracht dat erop gebouwd kan worden.

Onder bouwrijpe staat wordt in ieder geval verstaan:

• De aanleg van een gescheiden rioolstelsel ten behoeve van een aansluiting voor de afvoer van vuil water en drainage en een aansluiting voor hemelwater;
• Bereikbaar vanaf het openbare gebied en vrij van feitelijke belemmeringen die de bouw en/of ingebruikneming verhinderen of beperken op een wijze die niet in redelijkheid voor rekening van koper behoort te komen.

Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen

Artikel 1: Geldigheid

Deze algemene verkoopvoorwaarden behoren bij iedere koopovereenkomst tot verkoop van een

Particuliere bouwkavel, waarin deze verkoopwaarden uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard, en vormen daarmee één onverbrekelijk geheel. Bij strijd tussen de koopovereenkomst en de algemene verkoopwaarden prevaleert de koopovereenkomst.

Artikel 2: Tekening

Van elke koopovereenkomst tot verkoop van een bouwkavel maakt een tekening deel uit, waarop de ligging en de oppervlakte van de over te dragen bouwkavel benadering staat gegeven.

Artikel 3: Koop van een kavel – betaling koopsom/ aanbetaling

1. Na toewijzing moet binnen 14 dagen ondertekening van de optieovereenkomst plaatsvinden;
2. Binnen 6 maanden na ondertekening van deze overeenkomst moet een voor de gemeente ontvankelijke omgevingsvergunning zijn ingediend;
3. Over deze periode van 6 maanden is de koper aan de gemeente een optievergoeding verschuldigd van € 1.815,00 (zegge: achttienhonderd vijftien euro), incl. BTW. Betaling van het te vergoeden bedrag dient binnen 10 werkdagen na ondertekening van de overeenkomst te geschieden door storting op bankrekening NL06BNGH028.50.00.020 t.n.v. de gemeente Aalten, onder vermelding van optievergoeding (naam koper);
4. Indien de koper nalatig is ten aanzien van de betaling van de optievergoeding zoals bedoeld in lid 3 van dit artikel, wordt geacht dat de koper afziet van de aankoop;
5. Indien binnen de gestelde termijn van 6 maanden een ontvankelijke omgevingsvergunning bij de gemeente is aangevraagd zal het besluit tot verkoop worden genomen;
6. In dit verkoopbesluit is opgenomen dat de betaalde optievergoeding in mindering is gebracht op de koopsom;
7. Mocht de koper in de periode zoals omschreven in lid 2 van dit artikel afzien van aankoop dan zal er geen restitutie van de optievergoeding plaats vinden.

Artikel 4: Staat van aflevering

1. De onroerende zaak wordt in de staat waarin het zich alsdan bevindt, vrij van (pacht)rechten en aanspraken en vrij van hypotheken, van beslagen en van inschrijvingen overgedragen;
2. De onroerende zaak wordt geleverd in bouwrijpe staat op het moment van de notariële overdracht;
3. De gemeente staat er voor in dat zij op het moment van levering gerechtigd is de eigendom over te dragen;

Artikel 5: Overdracht en aanvaarding

1. De transportakte wordt ondertekend, binnen 1 maand na het tot stand komen van het gemeentelijke besluit tot uitgifte. Indien de ondertekening later zou plaatsvinden is artikel 3, lid 2 van toepassing;
2. Tenzij in het verkoopbesluit een ander moment is overeengekomen, kan koper de onroerende zaak in eigen gebruik en genot aanvaarden, zodra de koopsom alsmede eventuele rente en wettelijke heffingen volledig zijn betaald en de notariële akte is ondertekend.

Artikel 6: Betaling koopsom

1. Binnen 1 maand na het tot stand komen van het gemeentelijke besluit tot verkoop, doch uiterlijk op de dag van de ondertekening van de notariële akte, dient de volledige koopsom te zijn voldaan aan de notaris die de akte verlijdt;
2. Indien de koopsom niet binnen de in het eerste lid van dit artikel gestelde termijn door de gemeente is ontvangen, is de koper in verzuim en zal daarover, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 BW zonder ingebrekestelling, over de periode vanaf die datum tot aan de datum van betaling de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119, 6:119a en 6:120 BW verschuldigd zijn.

Artikel 7: Boetebepaling

1. Bij niet-nakoming van enige verplichting uit het verkoopbesluit verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van 10 procent van de koopsom, op welk bedrag de door de gemeente ter zake van de wanprestatie te lijden schade onveranderlijk wordt bepaald;
2. Naast het gestelde lid 1 van dit artikel behouden de gemeente en de koper het recht om bij niet-nakoming van enige verplichting nakoming te vorderen.

Artikel 8: Lasten en belastingen

1. Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de verkoop, de overdracht en de aflevering, waaronder begrepen de kosten van de kadastrale meting, zijn voor rekening van de koper;
2. Alle lasten en belastingen, welke van de onroerende zaak zal worden geheven, komen met ingang van 1 januari van het jaar volgende op de datum van het gemeentelijk besluit tot uitgifte voor rekening van de koper.

Artikel 9: Perceelomschrijving, meting, terreingrenzen

1. Voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak zullen de grenzen door de gemeente met plastic buizen in het terrein worden aangeduid en aan de koper op diens verzoek worden aangewezen. De koper verplicht zich bij het plaatsen of doen plaatsen van gebouwen met de ambtenaar van bouw- en woningtoezicht overleg te plegen over de juiste plaatsing binnen de grenzen van de onroerende zaak.
2. De koper is -na ondertekening van de notariële akte- verantwoordelijk voor de door de gemeente aangebrachte plastic buizen. Het risico voor de instandhouding van de uitgezette punten berust bij koper, zodat de kosten van eventuele benodigde herhaalde uitzetting en aanwijzing voor zijn rekening zijn;
3. Indien door omstandigheden, de plastic buizen zijn verdwenen, kan de koper de gemeente verzoeken, op kosten van de koper, de plastic buizen c.q. grenzen van het gekochte terrein opnieuw aan te wijzen;
4. De koper vrijwaart de gemeente voor aanspraken van derden in verband met verplaatsing of verwijdering van de hierboven bedoelde plastic buizen.

Artikel 10: Over- en ondermaat

Verschil tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals die door de gemeente is aangegeven wordt verrekend.

Artikel 11: Faillissement en beslag

Indien de koper voor de datum van ondertekening van de transportakte in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer er voor de datum van ondertekening van de notariële akte executoriaal beslag op zijn roerende en onroerende zaken worden gelegd, is de gemeente bevoegd de overeenkomst als ontbonden te beschouwen, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist.

Artikel 12: Milieukundig onderzoek

Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de uit te geven grond is een verkennend bodemonderzoek verricht. Op grond van de resultaten van het uitgevoerde verkennende bodemonderzoek zijn er voor deze locatie geen belemmeringen gevonden voor de beoogde gebruiksfunctie wonen.

Artikel 13: Ontbinding in geval van verontreiniging

Indien voor de datum van ondertekening van de notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak, zou blijken van aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen van zodanige aard dat van de koper in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft de koper eenzijdig het recht de overeenkomst te ontbinden en de grond ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de overeenkomst;

Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen worden niet verstaan: funderingsresten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, noch stobben van bomen of struiken, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden. Op deze zaken heeft dit artikel derhalve geen betrekking.

Artikel 14: Voorwaarden voor financiering

Deze overeenkomst is ontbonden indien de koper geen hypothecaire lening, eventueel met nationale hypotheekgarantie, onder naar de situatie op de geldmarkt redelijk te achten condities heeft kunnen verkrijgen, nodig voor de financiering van de aan hem/haar verkochte onroerende zaak en de daarop te stichten woning, hetgeen door koper middels minimaal drie afwijzingen moet worden aangetoond.

De ontbinding van de koopovereenkomst geschiedt door middel van een schriftelijke mededeling aan verkoper.

Artikel 15: Bebouwing

1. De koper is verplicht de grond te bebouwen overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan en de daarbij behorende verkavelingstekening, in overeenstemming met een door burgemeester en wethouders afgegeven omgevingsvergunning;
2. De koper spant zich maximaal in om de te bouwen woning te laten voldoen aan die maatregelen welke in het kader van de Nultredenwoning worden voorgesteld;
3. De bouw van de woning dient gereed te zijn uiterlijk binnen twee jaar, nadat voor de bouw van de woning een onherroepelijke omgevingsvergunning verleend is.
4. Het is koper bekend dat het niet is toegestaan bouwketen, bouwmaterialen, containers, grond en/of bouwafval te plaatsen/deponeren op de aangrenzende bouwkavels of op openbaar terrein.

Artikel 16: Nutsvoorzieningen

De nutsvoorzieningen voor water en elektriciteit worden door de diverse nutsbedrijven aangelegd. Koper dient hiertoe zelf tijdig contact op te nemen met de diverse nutsbedrijven en de hiervoor verschuldigde aansluitkosten te voldoen.

Artikel 17: Lozing afvalwater

(Woningbouwkavels)

1. Door de koper wordt voor de te stichten woning gelijktijdig met de aanvraag van de bouwvergunning een rioleringsplan ter goedkeuring aan de gemeente voorgelegd; In het plan wordt ten aanzien van het hemelwater aangegeven de hoeveelheid afvoerend verhard oppervlak, hoe het hemelwater wordt opgevangen en verwerkt
2. Door en op kosten van de gemeente zal tijdens het bouwrijp maken, vanaf het gemeenteriool tot ca.1 meter in de woningbouwkavel, per woningbouwkavel één pvc-perceelaansluitleiding met een diameter van 125 mm en bruine kleur (vuilwater) worden aangelegd;
3. Indien de koper verzoekt om de onder ad 2 genoemde perceelaansluitleiding te verleggen dan komen de totale kosten voor het verleggen ten laste van de koper;
4. Nadat het onder ad 1 genoemde rioleringsplan is goedgekeurd wordt van gemeentewege een controleput geplaatst met een inwendige diameter van 315 mm, voorzien van een goed sluitend en afneembaar deksel en een aansluiting met een diameter van 125 mm beschikbaar gesteld;
5. Aansluiting van de controleput op de perceelaansluitleiding dient minimaal 3 werkdagen tevoren te worden gemeld bij de gemeente (afdeling Bestuur en Openbare Ruimte, team Beheer openbare ruimte);
6. De vuilwaterafvoerleiding vanuit de woning(en) naar de controleput mag niet eerder worden aangelegd dan nadat de controleput is geplaatst;
7. Het is verboden huishoudelijk afvalwater, van welke aard dan ook te lozen, anders dan via de perceelsafvoerleiding als onder ad 2 bedoeld op straffe van een boete van € 250,-- per dag of deel daarvan dat in strijd met dit verbod wordt gehandeld;
8. Het is verboden om hemelwater op de onder ad 2 genoemde perceelaansluitleiding te lozen op straffe van een boete van € 250,-- per dag of deel daarvan dat in strijd met dit verbod wordt gehandeld;
9. Hemelwater dient de koper in de onroerende zaak te infiltreren in een infiltratievoorziening ter grote van minimaal 36 mm. gerekend over het totaal aan te sluiten verhardoppervlak (daken en terreinverhardingen).
10. Overtollig hemelwater (overloop) mag via de oprit en/of goten geloosd worden op de openbare weg en/of als de kavelgrens gelijk valt met de insteek van een wadi, op de wadi. Ondergrondse afvoerleidingen zijn niet toegestaan op straffe van een boete van € 250,-- per dag of deel daarvan dat in strijd met dit verbod wordt gehandeld;
11. De koper verbindt zich om bij vervreemding van de bouwkavels het hiervoor onder 9, 10, 11, alsmede deze bepaling aan elke rechtsopvolger in de gehele of gedeeltelijke eigendom op te leggen ten behoeve van de gemeente en in elke (overdrachts)akte te doen opnemen, op verbeurte van een direct opeisbare boete van € 50.000,-- ten behoeve van de gemeente een en ander onverminderd het recht van de gemeente om jegens de betreffende vervreemder respectievelijk rechtsopvolger om nakoming en/of schadevergoeding te vorderen. De koper en iedere rechtsopvolger in de gehele of gedeeltelijke eigendom zal in gebreke zijn door het enkele feit van de overtreding of niet-nakoming zonder dat enige rechtelijke tussenkomst of enige ingebrekestelling zal zijn vereist;
12. Indien en voor zover enige bepaling, van dit artikel lid I Woningbouwkavels, kan worden gekwalificeerd als een verplichting om iets te dulden of niet te doen, dan zal de betreffende bepaling overgaan op degene die het goed onder bijzonder titel zullen verkrijgen en dat medegebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een gebruik van het goed verkrijgen, zulks als bedoeld in artikel 6:252 BW.

Artikel 18: Anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht

1. Koper is verplicht om, gedurende vijf jaren vanaf eerste inschrijving op het woonadres, de woning uitsluitend te gebruiken om die zelf (met eventuele gezinsleden) te bewonen en de woning met de daarbij behorende grond niet geheel of gedeeltelijk te bezwaren met een beperkt zakelijk gebruiks-/ genotsrecht of anderszins (huur, pacht, bruikleen of hoegenaamd ook) aan derden in gebruik te geven. Dit op straffe van betaling van een boete van € 50.000, te betalen aan de gemeente Aalten.
2. Het college kan - op een daartoe strekkend verzoek van de eigenaar - afwijken van de verplichting tot zelfbewoning indien en voor zover er sprake is van:een verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 van het Burgerlijk Wetboek (rechterlijke dwang tot verkoop bij scheiding van onverdeelde woning;
   • a) een verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 van het Burgerlijk Wetboek (rechterlijke dwang tot verkoop bij scheiding van onverdeelde woning;
   • b) een executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek (verzuim in betaling hypotheek op de woning;
   • c) schriftelijke ontheffing door het college wordt gegeven in het geval van:
     • i. Verandering van werkkring van de eigenaar/ koper en/ of diens echtgeno(o)t(e) of partner op grond waarvan redelijkerwijs (aantoonbaar) verhuisd dient te worden;
     • ii. o overlijden van eigenaar/ koper of diens echtgeno(o)t(e) of partner waarmee de woning tezamen is aangekocht;
     • iii.o ontbinding van het huwelijk van eigenaar/ koper door echtscheiding, verbreken geregistreerd partnerschap of beëindigen van een notarieel vastgelegde samenlevingsovereenkomst/ contract;
     • iv.o verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van eigenaar/ koper of een van zijn gezinsleden;
     • v.o bewoning/ verhuur van/aan een familielid in eerste graad van eigenaar/ koper en/ of diens echtgeno(o)t(e) of partner.
3. Aan de in lid c bedoelde ontheffing kan het college voorwaarden verbinden.
4. Het college kan tevens op schriftelijk verzoek ontheffing van de zelfbewoningsplicht verlenen indien door handhaving van de bepaling een schrijnende situatie ontstaat. Het college kan aan een dergelijke ontheffing voorwaarden verbinden.
5. De koper mag het gekochte en de daarop gerealiseerde bebouwing tot 5 jaar na de datum van juridische levering niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het college in juridische eigendom of economische eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte rechten (anders dan hypotheek) bezwaren, verkopen, verhuren, verpachten of anderszins in gebruik geven, behoudens een verkoop krachtens artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek.
6. Aan de in het zesde lid genoemde toestemming kan het college van B&W nadere voorwaarden verbinden
7. Het college zal in ieder geval de navolgende voorwaarde stellen aan de toestemming als bedoeld in lid 5: de koper is verplicht bij verkoop een gedeelte van de winst aan de gemeente af te dragen en wel op basis van de volgende afdrachtregeling:

• binnen 1 jaar - 90%
• tussen 1e en 2e jaar - 80%
• tussen 2e en 3e jaar - 70%
• tussen 3e en 4e jaar - 60%
• tussen 4e en 5e jaar - 50%;